Wie baut man eine KI, die bei Immobilienfotos nichts erfindet?

Kurz gesagt: Bei ImmoEdi, einer österreichischen Plattform für Immobilienbilder, bin ich für die Bild-KI zuständig. Die wichtigste Regel: Die KI darf Licht, Farben und Ordnung verbessern, aber nichts erfinden. Architektur, Raummaße und Möbel bleiben exakt so, wie sie fotografiert wurden. Genau diese Zurückhaltung war der schwierigste Teil der Arbeit.

Bei ImmoEdi, einer österreichischen Plattform für Immobilienbilder, bin ich als AI Engineer für die KI zuständig. Die zentrale Anforderung war von Anfang an ungewöhnlich, und sie hat fast jede Entscheidung im Aufbau bestimmt. Die KI darf nichts erfinden.

Worum geht es bei ImmoEdi?

Makler fotografieren Wohnungen meist selbst, mit dem Handy, oft bei schlechtem Licht. Ein Fotograf kostet Geld und braucht einen Termin, den man unter Zeitdruck beim Verkauf selten hat. Das Ergebnis sind Exposé-Bilder, die schlechter aussehen als die Wohnung in Wirklichkeit.

ImmoEdi nimmt so ein Handyfoto und macht daraus ein Bild, das man ins Exposé stellen kann. In unter einer Minute, ohne Vorkenntnisse, direkt im Browser. Dazu kommen Grundriss-Digitalisierung und Visualisierungen aus Bauplänen.

Ich bin dort für die Bild-KI verantwortlich, also dafür, dass am Ende ein Ergebnis herauskommt, das ein Makler ohne Bauchweh verwenden kann.

Welche Regel bestimmt alles?

Belichtung, Farben und Aufgeräumtheit dürfen verbessert werden. Architektur, Raummaße und Möbel bleiben exakt so, wie sie fotografiert wurden.

Klingt einfach. Ist es nicht.

Die bekannten Bildgeneratoren sind darauf gebaut, etwas Neues zu erzeugen. Das ist ihr Zweck und darin sind sie gut. Wenn man einem solchen Werkzeug ein Küchenfoto gibt und sagt, mach das schöner, dann verschiebt es Fenster, tauscht Armaturen und stellt Möbel hinein, die nie da waren. Das Ergebnis sieht oft toll aus. Es zeigt nur eine andere Küche.

Für einen Makler ist das unbrauchbar. Ein Exposé-Bild, das einen Raum größer oder anders geschnitten zeigt, ist keine Werbung mehr, sondern ein rechtliches Problem. Wer die Wohnung dann besichtigt, merkt den Unterschied sofort.

Warum ist Zurückhaltung schwerer als Erfinden?

Eine KI, die frei erfinden darf, hat es leicht. Passt etwas nicht zusammen, malt sie eben etwas Plausibles hin.

Eine KI, die sich an die Vorlage halten muss, hat diese Ausrede nicht. Sie muss ein dunkles Bild aufhellen, ohne die Schatten zu erfinden, die dort nie waren. Sie muss einen Raum sauber wirken lassen, ohne Gegenstände verschwinden zu lassen, die zur Wohnung gehören. Und sie muss das über tausende verschiedene Räume hinweg zuverlässig tun, nicht nur beim Vorführbeispiel.

Der Großteil der Arbeit steckt genau hier. Nicht darin, ein schönes Bild zu erzeugen, sondern darin, der KI konsequent auszutreiben, mehr zu tun als erlaubt.

Wie ist der Ablauf aufgebaut?

Vier Schritte, und jeder davon hat einen Grund.

Foto hochladen. Jedes Format, direkt vom Handy. Wer erst Bilder konvertieren muss, benutzt ein Werkzeug nicht.

Raumtyp wählen. Wohnzimmer, Küche, Bad. Das ist keine Deko-Abfrage, sondern die wichtigste Information überhaupt. Ein Bad braucht eine andere Behandlung als ein Wohnzimmer, und wenn die KI weiß, was sie vor sich hat, muss sie weniger raten. Weniger raten heißt weniger erfinden.

Stil festlegen. Entweder ein fertiges Set oder eine gezielte Anweisung, was verbessert werden soll. Wichtig war dabei, dass niemand lernen muss, wie man mit einer KI redet. Ein Makler soll kein Prompt-Ingenieur werden.

Ergebnis prüfen und nachschärfen. Man kann mehrfach nachbessern, heller, wärmer, aufgeräumter. Der Mensch behält die Kontrolle über das Ergebnis, statt einmal auf einen Knopf zu drücken und zu hoffen.

Dazu kommt ein Werkzeug, mit dem man Bereiche im Bild einkreist und der KI dort gezielt sagt, was passieren soll. Das ist der Unterschied zwischen „mach das ganze Bild schöner“ und „diese eine Ecke ist zu dunkel“.

Was gehört rechtlich dazu?

ImmoEdi ist von Anfang an auf den EU AI Act und die DSGVO ausgelegt, entwickelt und betrieben in Österreich. Das hat konkrete Folgen im Aufbau.

Ein Beispiel: Aus jedem hochgeladenen Foto werden automatisch die versteckten Zusatzdaten entfernt, also GPS-Koordinaten und alles, was auf Personen zurückführt. Handyfotos tragen das standardmäßig mit sich, und die wenigsten wissen davon.

Für eine konservative Zielgruppe wie Makler ist das kein Nebenschauplatz. Wer Kundendaten verarbeitet, muss wissen, wo sie liegen.

Was kann dein Betrieb daraus mitnehmen?

Auch wenn du keine Wohnungen verkaufst, gilt derselbe Grundsatz.

Nutze KI, um vorhandene Bilder besser zu machen, nicht um Bilder zu ersetzen, die es nie gab. Ein halber Tag Fotografieren im Betrieb liefert Material, das jahrelang trägt, und das lässt sich danach jederzeit aufhellen, freistellen und zuschneiden.

Und wenn ein Bild eindeutig eine Illustration ist, dann sag es dazu. Das kostet eine Zeile und erspart die Frage, was an deinem Auftritt eigentlich echt ist.

Welche Fotos auf eine Betriebs-Website gehören und wie du sie nebenbei sammelst, steht in Website für Handwerksbetriebe: Was muss wirklich drauf?

Was kostet ein Programm für deinen Betrieb bei mir?

Eine eigene Bild-KI brauchen die wenigsten Betriebe. Was im Alltag hilft, sind Programme, die Anfragen vorsortieren, Angebote schneller machen oder Termine ohne Telefon-Pingpong vergeben. Meine Preise sind netto.

• Programm für deinen Betrieb: ab 1.900 € netto, der Betrieb ab 59 € netto im Monat. Konfigurator, Angebotsrechner, Buchung, Kundenportal oder eigene Web-App.
• WhatsApp-Chatbot: ab 490 € netto plus 39 € netto im Monat. Die WhatsApp-Gebühren von Meta kommen je nach Nutzung dazu.
• KI-Telefonagent: ab 490 € netto plus 39 € netto im Monat. Gesprächsminuten und Telefonnummer werden nach Verbrauch abgerechnet.

Wie sich so ein Programm anfühlt, kannst du direkt im Browser ausprobieren: Programme für deinen Betrieb zum Ausprobieren. Nichts davon wird gesendet, es sind echte Beispiele zum Durchklicken. Wenn du schon eine Idee hast, welche Arbeit dir ein Programm abnehmen soll, schau dir die Programme für Betriebe an und schreib mir, was dich heute am meisten Zeit kostet.